Sergejs Viskovskis – CEO – Indemo Interview 2024

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…Indemo ofrece una propuesta única en el panorama de inversión actual. Proporcionamos acceso a inversiones basadas en activos reales, concretamente a deudas con descuento inmobiliarias en España, que hasta ahora estaban reservadas para inversores institucionales y personas de alto poder adquisitivo…

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1) ¿Puedes por favor contar a nuestra audiencia en una o dos frases qué es Indemo y qué la hace especial en la industria del P2P?

Indemo es una plataforma de inversión innovadora que ofrece acceso a inversiones respaldadas por activos físicos, en particular en deudas con descuento en España, democratizando el acceso a oportunidades lucrativas anteriormente reservadas a inversores institucionales.

Lo que nos hace diferentes en la industria P2P es nuestro foco en los préstamos morosos asegurados, el enfoque colaborativo con colaboradores profesionales y la función de mercado secundario a implementar de forma inminente para revolucionar el panorama de la inversión del inversor minorista.

2) En los meses pasados una oleada de nuevas plataformas P2P ha comenzado a dar sus primeros pasos. Muchas de ellas tenían el objetivo de crecer rápido y preocuparse de cosas como la usabilidad, regulación, etc. más tarde. Vosotros habéis hecho básicamente lo opuesto. ¿Ha sido esto a propósito?, y de ser así… ¿cuál es el motivo?

Por supuesto, nuestro enfoque de priorizar el cumplimiento legal y la experiencia de usuario desde el inicio ha sido totalmente intencionada. Al asegurarnos una licencia para operar en la UE desde el principio estamos garantizando que nuestros productos de inversión cumplen estrictamente con la normativa europea al respecto. Esto no es solo una muestra de confianza para nuestros inversores sino que también resalta nuestro compromiso con la transparencia y la integridad.

Además, nuestra adhesión al Mecanismo de Compensación al Inversor Europeo proporciona tranquilidad adicional para nuestros usuarios, asegurando que su efectivo y sus valores están protegidos hasta 20.000 euros. Mientras algunas plataformas solo se centran en crecer rápido y mejoras “cosméticas”, nosotros creemos que establecer un sólido marco regulatorio y asegurar la protección del inversor son fundamentales para el éxito sostenible a largo plazo.

Desde un punto de vista de negocio, la licencia MiFID de Indemo nos permite operar y atraer inversores en todos los mercados europeos, y por supuesto tenemos acceso a mejores y más baratos servicios bancarios en toda la Unión Europea.

3) Vamos a centrarnos en la oferta de productos de inversión que ofrecéis, las DDI o NPL. ¿Nos puedes explicar el proceso que ocurre hasta que esa DDI o Deuda con Descuento se lista en Indemo?

Los bancos colocan préstamos que no están alineados con sus intereses en el mercado a precios reducidos. En España, los bancos están obligados a vender préstamos morosos en caso de que la persona que compró una propiedad no pague al banco durante 12 meses. El volumen del mercado secundario de estas deudas en España alcanza los 60 billones de euros al año, siendo en mayor en la Unión Europea.

Aquí debemos destacar que en Indemo solo publicamos deudas respaldadas por propiedades inmobiliarias o préstamos hipotecarios. Nuestro colaborador español, un proveedor de servicios profesional y con licencia, selecciona de forma meticulosa los préstamos más interesantes en nuestro nombre, buscando propiedades situadas en ubicaciones con demanda y a buen precio en toda España. Estas propiedades son segundas residencias, lo cual es un plus a su potencial inversor. Además contar con un colaborador español también suma en el campo de la diligencia debida financiera y legal antes de que la deuda sea comprada al banco. A través de su cuidadoso proceso de selección, nos aseguramos de que nuestros inversores tienen acceso a activos de alta calidad asegurados y con un atractivo retorno potencial. El colaborador español invierte su propio capital operativo para adquirir la deuda y solo después de esto lo listamos en Indemo para que nuestros usuarios puedan invertir.

Indemo comprueba que la deuda listada por el colaborador sigue todos los criterios de validación, por ejemplo que el ratio precio-valor no exceda los límites máximos, que la valoración independiente no sea más antigua de 6 meses, que la póliza de seguro de la propiedad esté en vigor, etc. y solo entonces procedemos a listar la operación. Indemo agrega varias de estas deudas en un Bono (un tipo de activo) que ofrece diversificación y retornos más consistentes para la inversión. Estos Bonos son accesibles a inversores particulares como tú a través de la plataforma Indemo.

4) Y ahora que las DDIs están listadas en la plataforma y ya puedo invertir mi dinero… ¿Cuál es el plazo de dicha inversión?, ¿cuál es la mínima cantidad invertible?

Las deudas con descuento son inversiones en equity, lo que significa que podrás obtener beneficios de las mismas cuando se vendan las propiedades asociadas a la deuda en el mercado o cuando la deuda se venda a otro proveedor de servicios. Normalmente este proceso genera un retorno de doble dígito en el plazo de unos 12-18 meses.

La mínima cantidad de inversión en Indemo es de solo 10 euros. En cuanto al plazo, en un escenario moderado para las inversiones en deuda con descuento se espera un retorno anual del 15,1%. En este escenario, se espera que el 90% de la deuda sea saldada dentro de los primeros 18 meses desde la fecha de inversión.

5) Como inversor centrado en la generación de flujos de caja, ¿hay alguna opción de salida anticipada o hay planes para un mercado secundario?

En Indemo entendemos la importancia de ser flexibles para atender las necesidades de los inversores a corto plazo. Aunque es cierto que de momento no hay opciones de pago anticipado, es importante reseñar que cada Bono representa 8 deudas, y cada deuda está en su propia fase de recobro y lleva su propio ritmo. Esto significa que una deuda puede recuperarse antes o más tarde que otras, lo que en la práctica implica 8 pagos dentro de un plazo proyectado de 24 meses.

Además, estamos encantados de anunciar que estamos preparando un mercado secundario y tenemos planificado lanzarlo en otoño de 2024. Estamos actualmente barajando la opción de implementación óptima para nuestros inversores.

Lo que podemos prometer es que este mercado secundario funcionará de forma similar a una bolsa de acciones, dotando a los inversores de la posibilidad de comprar y vender sus inversiones y seguir las valoraciones de mercado. El vendedor fijará un precio de acuerdo con las tendencias de mercado y la fase de recuperación en la que se halle la deuda en estos momentos. En el lado comprador, no solo otros usuarios de la plataforma podrán comprar las deudas, sino que también otros servicios de deuda de España podrán comprar dichas deudas que encajen con su política de inversión. Ya hemos validado nuestra idea con expertos en deuda con descuento en España y creemos que esta funcionalidad va a ser verdaderamente revolucionaria.

6) En estos momentos os estáis enfocando solo en el mercado español. ¿Cuáles son las razones que hacen este mercado más interesante que el resto?

En estos momentos el foco de Indemo en el mercado español proviene de varias buenas razones que lo convierten en especialmente interesante. Para entender bien las implicaciones de nuestras presencia en este mercado, es esencial poner un poco de contexto acerca del panorama bancario actual.

En base a los datos del Banco Central Europeo de 2023, los principales bancos europeos tenían en cartera de forma colectiva la sorprendente cantidad de 343 billones de euros en préstamos morosos. Los préstamos en mora suponen un reto considerable para los bancos, puesto que requieren unos recursos sustanciales en forma de capital, tiempo, experiencia y gestión para tratarlos adecuadamente. Los bancos, movidos por el imperativo de ser rentables están deseando reducir rápidamente su proporción de préstamos morosos. En consecuencia, muchos optan por descargar estas deudas en entidades especializadas, ajenas al foco de sus actividades primarias.

En España, la cuarta mayor economía de la Unión Europea, los préstamos morosos supusieron un total de 42,1 billones de euros en 2023, representando un 3,56% del total de crédito de los bancos. Los bancos en España están reduciendo activamente su cantidad de préstamos morosos con transferencias significativas en 2022 por un total de 11 billones de euros.

Lo que diferencia a Indemo es su enfoque en el sector de los préstamos morosos con garantía, con propiedades inmobiliarias en España asociadas capaces de generar buenas rentabilidades. Lo que lleva a Indemo al próximo nivel es nuestro enfoque colaborativo. Nosotros no seleccionamos de forma independiente las deudas y las listamos en la plataforma, sino que colaboramos con un partner profesional, experto en el mercado de deuda español. Alineando nuestra estrategia con las metas de nuestro partner permitimos que estos compartan parte de sus beneficios con los inversores al tiempo que amplían sus carteras y diversifican el origen de sus fondos. Esta colaboración les permite escalar sus operaciones y proporcionar a los inversores una vía única para incrementar sus flujos de beneficio.

La decisión de centrarnos en el mercado español está apoyada por varios factores fundamentales:

1. La presencia de un gran mercado líquido con actores significativos que dictan las reglas del juego.
2. Un clima favorable en el mercado inmobiliario donde España destaca en medio del declive en Europa central y oriental
3. La experiencia y comprensión del mercado por parte de nuestros colaboradores durante más de 8 años a quienes encargamos la selección y gestión del producto.

En esencia, nuestro enfoque en el mercado español está motivado por su posición única en el amplio contexto bancario junto con las ventajas estratégicas que ofrece para las inversiones basadas en activos reales.

7) Supongo que ya tendréis otros potenciales mercados en mente. ¿Nos puedes comentar brevemente acerca de los mismos?

El hecho de expandirse a otros mercados potenciales es sin duda algo que estamos barajando en Indemo. Sin embargo, igualar lo que hemos conseguido en España requiere de una planificación meticulosa y una inversión de tiempo considerable. Nuestro colaborador presenta más de 8 años de histórico de operaciones trabajando con inversiones de deuda con descuento, proporcionándonos con un expertise y una experiencia incalculables. Llevan gestionadas carteras de más de 65 millones de euros, mostrando su fiabilidad dentro de la industria.

Aunque estamos abiertos a explorar oportunidades en otros países nuestra postura acerca de esta expansión es estratégica y cautelosa. Reconocemos la importancia de aliarnos con empresas fuertes y de gran reputación con un histórico extenso en el mercado. Encontrar los colaboradores adecuados es esencial para asegurar el éxito y la sostenibilidad de nuestras operaciones a medida que escalamos a otros territorios.

Además, no queremos repetir los errores de otros actores del mercado P2P que persiguieron la pura expansión geográfica sin el expertise y la experiencia necesaria en esos mercados.

En definitiva, aunque tenemos en mente otros mercados potenciales, nuestro enfoque sigue siendo mantener los altos estándares de calidad y excelencia que definen Indemo. Estamos comprometidos a expandir nuestra huella solo cuando las condiciones sean óptimas y podamos establecer alianzas que estén alineadas con nuestros valores y nuestros objetivos.

Así que en 2024 nos centraremos en el mercado español.

8) Muchos inversores son reticientes al riesgo. Si suponemos un caso adversor en el que las valoraciones del mercado inmobiliario caen -digamos- un 20 o 30%… ¿Qué impacto tendría este escenario en mis inversiones en Indemo?

En nuestra opinión, nuestro producto está correctamente alineado con estas consideraciones de riesgo. Como hemos mencionado anteriormente, los inversores adquieren deuda con un descuento muy significativo, oscilando entre un 30 y un 40% por debajo del precio de mercado de la propiedad asociada. La evaluación, disponible en la plataforma Indemo, refleja siempre una valoración de la propiedad a la baja, esto implica que supone que la propiedad esté en malas condiciones debido a las circunstancias del deudor, resultando en un ajuste de un 10% menos del valor real de la propiedad en el mercado. En total, esto crea un colchón de margen equivalente al entorno del 40-50% del valor de la propiedad en el mercado.

Puesto que las deudas con descuento presentan unos ratios rentabilidad-riesgo variables, nosotros siempre analizamos varios escenarios. Por ejemplo, en el peor caso posible, lo que denominamos “escenario de estrés”, los inversores pueden experimentar una pérdida de solo un 6% de su inversión. Cabe reseñar que esta suposición es bastante extrema, implicando que es casi imposible vender la propiedad hipotecada durante casi 3 años y medio desde la fecha de inversión, con un precio de la propiedad disminuyendo un 44% de su valoración inicial. Es reseñable que este caída de precio del 44% representa el máximo observado durante la crisis hipotecaria en España entre marzo 2008 y septiembre 2014 de acuerdo con el Eurostat.

9) Preguntas de nuestra audiencia que tengo que preguntar: ¿Dónde se guardan nuestros fondos? Y por supuesto, no hay garantía de recompra, ¿verdad?

Entiendo perfectamente la importancia de la transparencia y de la seguridad en todo lo que concierne a las plataformas de inversión. Ten por seguro que tus fondos en Indemo se custodian de forma segura. Nosotros no ofrecemos garantía de recompra puesto que todos nuestras inversiones están respaldadas por activos reales. Además, ese 40% de descuento de media frente al precio real de mercado que comentábamos antes sirve sin duda como un colchón de protección considerable.

En relación a los flujos de caja, Indemo es una empresa de inversiones MiFID regulada según la normativa europea en materia de protección y segregación de los fondos de los inversores. Esto implica una auditoría externa anual para comprobar todos los procedimientos, libros contables y registros. Además el informe de auditoría se debe aportar al regulador.

En cuanto a la ubicación de los fondos, estos se custodian en una cuenta del banco LHV, uno de los principales bancos bálticos, con más de 7 billones en activos. Todo el dinero transferido a las cuentas de inversión de Indemo se custodian de forma separada en una cuenta bancaria omnibus que está legalmente segregada de la propia cuenta de Indemo y que no tiene ninguna otra función. Esta configuración asegura que los fondos de los inversores están custodiados por una entidad financiera ofreciendo paz mental y seguridad a nuestros inversores.

Además, con el Mecanismo de Compensación Europeo, el efectivo y los valores de los inversores están protegidos hasta 20.000 euros en caso de que algo no salga como estaba previsto.

10) Podría preguntaros acerca de vuestro roadmap completo, pero simplemente quiero saber, ¿cuál es el gran próximo objetivo en el que os estáis centrando actualmente?

Estamos poniendo un foco considerable en la creación de un módulo de mercado secundario. El desarrollo y lanzamiento de este módulo traerá una serie de ventajas significativas:

Oferta de producto mejorada: nos permitirá proporcionar inversiones tanto a medio como a largo plazo sin comprometer la liquidez del inversor. Esto implica ofrecer un rango más amplio de opciones de inversión al tiempo que aseguramos que los inversores tienen la flexibilidad de acceder a sus fondos cuando sea necesario.

Personalización: El módulo de mercado secundario permitirá personalizar productos de inversión como préstamos hipotecarios o préstamos moroso en ofertas de inversión a corto, medio o largo plazo basadas en las preferencias personales del inversor. Este nivel de personalización asegura que los inversores pueden configurar sus inversiones para que estén alineadas con sus metas financieras y su tolerancia al riesgo.

En general, la introducción de un módulo de mercado secundario representa un avance significativo en las posibilidades de la plataforma, proporcionando a los inversores un rango más amplio de opciones de inversión, mejores métricas de rendimiento y más flexibilidad a la hora de configurar su cartera.

Además del mercado secundario, me gustaría hacer un avance de dos funciones significativas que vamos a introducir:

• Integración con Servicios Inmobiliarios Líderes: Estamos entusiasmados de anunciar nuestra integración con líderes en servicios inmobiliarios en España, Italia y Portugal, incluyendo Idealista. La integración nos proporcionará acceso a diferentes capas de big data, incluyendo valoraciones de propiedades en tiempo real y otras estadísticas valiosas, mejorando el proceso de toma de decisiones de nuestros inversores.
• Inversiones en préstamos hipotecarios: Introduciremos nuevas oportunidades de inversión basadas en préstamos hipotecarios. Estas inversiones implicarán un calendario y flujos regulares de caja originados por parte de nuestros colaboradores en España. Estos préstamos estarán cubiertos con propiedades con bajo LTV proporcionando más seguridad y estabilidad a las carteras de nuestros inversores.

11) Por último, vamos a cerrar la entrevista con esta pregunta clave… ¿Por qué deberíamos invertir en Indemo y concretamente en las Deudas con Descuento?

Para empezar, Indemo ofrece una propuesta única en el panorama de inversión actual. Proporcionamos acceso a inversiones basadas en activos reales, concretamente a deudas con descuento inmobiliarias en España, que hasta ahora estaban reservadas para inversores institucionales y personas de alto poder adquisitivo. Al democratizar estas inversiones estamos abriendo las puertas a que inversores minoristas diversifiquen sus inversiones y consigan unos rendimientos más altos.

Segundo, las deudas con descuento presentan una interesante propuesta de valor. Con el mercado secundario previsto en otoño de 2024, estamos convencidos de que las deudas con descuento van a superar en rendimiento a lo que ofrece el mercado P2P actual teniendo en cuenta las variables críticas: rendimiento, seguridad y liquidez.

Además, nuestro historial habla por nosotros mismos. Hemos conseguido hitos muy importantes, incluyendo la consecución de licencia de empresa de inversión MiFID en tiempo récord, atrayendo más de 600 clientes y 1,6 millones de euros gestionados en toda Europa en solo 3 meses después de nuestro lanzamiento. Estos éxitos remarcan nuestro compromiso con la excelencia y nuestro potencial de éxito continuo.

En resumen, invertir en Indemo y en Deudas con Descuento ofrece la oportunidad de ser parte de algo rompedor en el panorama de inversión. Con nuestro enfoque innovador, sólido historial y compromiso para democratizar el acceso a inversiones atractivas, creemos que Indemo presenta una propuesta de inversión que no debería ser ignorada.