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LTV – Loan To Value Ratio – Definición

ltv marketing

LTV Qué es 

LTV  es el acrónimo de Loan To Value Ratio, en castellano relación entre préstamo y valor y es un parámetro empleado por muchas plataformas de crowdlending, expresado en porcentaje, que para una determinada operación mide la relación entre el importe del préstamo concedido y el valor de la propiedad aportada por el prestatario como garantía de repago del mismo.

Teóricamente oscila entre 0 y 100% (técnicamente podría ser incluso superior a 100), y cuanto mayor es, más riesgo presenta esa operación en concreto.  Es decir, desde el punto de vista de los inversores, a igualdad de condiciones, nos interesa que sea un valor lo más pequeño posible.

LTV Ratio Ejemplo

Supongamos que necesitamos 100.000 euros para poner en marcha el negocio de nuestros sueños: una granja de escarabajos peloteros, y que a pesar de que la plataforma de crowdlending a la que hemos acudido está entusiasmada por nuestro proyecto nos piden una garantía para concedernos el préstamo

Bien, supongamos que como garantía nosotros aportamos nuestra casita rústica en Quincoces de Yuso en la provincia de Burgos, valorada en unos 200.000 euros.

El LTV en este caso, sería 100.000 euros / 200.000 euros = 50%

¿Qué ocurriría si para ese mismo préstamo en vez de aportar nuestra casita en Quincoces aportamos nuestro ático en plena Gran Vía de Bilbao valorado en 1.000.000 de euros?

Pues que el LTV en este caso sería 100.000 entre 1.000.000 = 10%

…¿A que como inversores estaríamos mucho más tranquilos en este caso?

Porque… ¿qué ocurriría si mi negocio de escarabajos contra todo pronóstico es un fracaso y no puedo pagar el crédito?… Pues que en última instancia, mi ático de la Gran Vía pasaría a ser propiedad de la plataforma de crowdlending, que lo pondría a la venta y tendría mucho margen para pagar a todos los inversores tanto el capital como los intereses adeudados.

Pero… ¿qué ocurriría si en vez del Ático aporto como garantía unas tierras en Campo de Criptana valoradas en 111.000 euros?

Pues que en este caso el LTV sería 100.000 / 111.000 = 90% y en caso de haber problemas en el repago de mi préstamo, podría llegar a darse el caso de que esta propiedad no fuese suficiente para reembolsar capital e intereses (por ejemplo si el terreno se ha devaluado o si no estaba correctamente tasado).

Ratio Préstamo Valor – Crowdlending LTV Hipotecas

¡Muy bien! Pues vamos a terminar muy rápidamente con una mención de los LTV medios que manejan un par de plataformas especializadas en préstamos con garantías hipotecarias para que nos sirva como referencia. Recordad, cuanto menos LTV, mejor:

Estateguru, líder paneuropeo en préstamos con garantía hipotecaria, tiene a día de hoy un 57,64% de LTV medio en sus proyectos mientras que la más joven y menos conocida Bulkestate cuenta ahora mismo con un valor de LTV promedio de 52,98%, siendo este por tanto mejor que el de Estateguru.

En líneas generales se considera un LTV de hasta el 70% como aceptable y un LTV menor de 60% como bueno o muy bueno, con lo que en cualquier caso, ambas plataformas estarían haciendo un buen trabajo desde el punto de vista de gestión de riesgo.