¡Muy buenas crowdlenders!
Aunque hay vida más allá de ella, la verdad es que la RENTABILIDAD es y será siempre uno de los parámetros más críticos en torno a los cuales los inversores crowd tomamos nuestras decisiones. Los que seguís nuestros informes mensuales conocéis a la perfección nuestra coletilla cuando nos acercamos a este parámetro diciendo siempre que son todos datos calculados y autopublicados por parte de cada una de las plataformas… Pero hoy queremos hacer una excepción, ponernos el mono de trabajo y examinar más detenidamente la rentabilidad de la plataforma que viene liderando nuestros ránkings en los últimos meses, Hausera…
Así que con este propósito estrenamos nueva sección en la que -bisturí (o en su defecto, Excel afilado) en mano- destripamos las rentabilidades auto-publicadas por las plataformas líderes de estos rankings para comprobar de forma fehaciente si son reales o no.
Antes de entrar en harina, crowdlenders, recordad que somos inversores particulares, no auditores financieros y que simplemente nos limitamos a recopilar y agregar -a título meramente personal- la información pública disponible en la web de nuestra “víctima”, en este caso, Hausera 🙂
Metodología – Las Herramientas del Destripador
Vale, para destripar la rentabilidad de Hausera vamos a seguir los siguientes pasos:
1) De todos los proyectos que ha cerrado la empresa, 8 en total, vamos a elegir 3, concretamente, el último que han cerrado, el más rentable y uno completamente al azar.
2) Para cada uno de ellos vamos a tener en cuenta los precios de compra y venta de los inmuebles (debidamente acreditados por la correspondiente nota simple de la escritura notarial), todos los gastos adicionales contemplados en el White Paper (documento supervisado y validado por ESI) unívoco del proyecto y todos los flujos de ingresos, incluyendo -si procede- ingresos de alquiler, ingresos promocionales, etc.
3) A continuación integraremos todos los datos recopilados en el punto anterior en nuestra súper calculadora de rendimiento y veremos si realmente coincide el rendimiento que hemos calculado en base a todos los documentos consultados con la cifra que nos aporta Hausera.
Sencillo, ¿verdad?… ¡Pues vamos al lío!…
PROYECTO #1 – “EL MÁS RENTABLE” – CARTAGENA-8
Cartagena-8, además de ser el último proyecto devuelto por parte de Hausera en el momento de escribir estas líneas, también tiene la particularidad de ser el más rentable, con una rentabilidad anualizada reportada incluso superando por los pelos el umbral del 20%, concretamente 20,02%, así que parece el candidato ideal para comenzar este análisis. Veamos a continuación los pasos y verificaciones que realizamos para alimentar nuestra súper calculadora de rentabilidad (en la imagen a la izquierda):
a) Partimos de un precio de compra del inmueble de 60.000 euros, verificado por Nota Simple disponible de forma pública en la web de Hausera.
b) Tenemos que añadir un total de 25.600 euros de gastos, detallados en el Whitepaper de la oportunidad, incluyendo impuestos, gastos operativos, comisiones, etc. Con esto llegamos a un total 85.600 euros de precio de oferta, que es la base para el cálculo posterior de la rentabilidad.
c) Según el Whitepaper, el precio objetivo de venta iba a ser 89.024 euros (4% adicional sobre el precio de la oferta), este dato es relevante como veremos en el apartado e)
d) El precio de venta final fue de 95.000 euros, claramente por encima del precio objetivo, verificado mediante Nota Simple publicada en la web de Hausera.
e) De ese importe adicional conseguido más allá del precio objetivo (apartado c)), es decir (95.000 – 89.024) euros, Hausera ha decidido repartir equitativamente el beneficio (50% para Hausera y 50% para los inversores). Así pues, el precio de venta efectivo para el cálculo de rentabilidad del inversor es de 89.024 + (95.000-89.024)*0,5 = 92.012 euros.
f) En concepto de alquiler el conjunto de los inversores han recibido doce mensualidades de 605 euros cada una (605*12) = 7.260 euros. Aquí hay que tener en cuenta que Hausera generosamente ha abonado meses completos (por ejemplo, agosto 2024 completo) aunque la oportunidad finalizó a principios de ese mes.
g) Otro flujo de ingresos para los inversores han sido las promociones aplicadas, 1.211,50 euros, cuyo desglose hemos verificado a través de un documento interno.
h) La duración total de la oportunidad, teniendo en cuenta las fechas de inicio y fin, ha sido de 317 días, necesitaremos este dato para calcular las rentabilidad siempre de forma anualizada.
i) La ganancia (incremento de valor del conjunto de participaciones) de Cartagena-8 es la suma del beneficio por la venta (e – b) más los ingresos por alquiler (h), esto nos da un total de 13.672 euros, que supone una rentabilidad anualizada SIN contar promociones del 18,39% anual.
j) Si tenemos en cuenta además las promociones tenemos una ganancia total de 13.672 + 1.211,50 = 14.883,50 euros, que supone una rentabilidad anualizada del 20,02%
k) La rentabilidad anual declarada por Hausera, coincide así pues con la rentabilidad calculada usando nuestra herramienta con los datos que disponemos.
PROYECTO #2 – “EL MÁS RECIENTE” – CARTAGENA-7
Bueno, lo primero de todo, crowdlenders, una pequeña aclaración y es que técnicamente Cartagena-7 no es el proyecto que se ha devuelto de forma más reciente: Cartagena-8 sería -además del más rentable, el más reciente-, pero como ya hemos analizado Cartagena-8 en el punto anterior, en este punto nos vamos a centrar en el segundo proyecto más reciente, es decir, Cartagena-7. Veamos a continuación los pasos y verificaciones que realizamos para alimentar nuestra súper calculadora de rentabilidad (en la imagen a la izquierda):
a) Partimos de un precio de compra del inmueble de 29.000 euros, verificado por Nota Simple disponible de forma pública en la web de Hausera
b) Tenemos que añadir un total de 29.700 euros de gastos, detallados en el Whitepaper de la oportunidad, incluyendo impuestos, gastos operativos, comisiones, etc. Con esto llegamos a un total 58.700 euros de precio de oferta, que es la base para el cálculo posterior de la rentabilidad.
c) Según el Whitepaper, el precio objetivo de venta iba a ser 61.048 euros (4% adicional sobre el precio de la oferta), este dato es relevante como veremos en el apartado e)
d) El precio de venta final fue de 65.000 euros, claramente por encima del precio objetivo, verificado mediante Nota Simple publicada en la web de Hausera.
e) De ese importe adicional conseguido más allá del precio objetivo (apartado c)), es decir (65.000 – 61.048) euros, Hausera ha decidido repartir equitativamente el beneficio (50% para Hausera y 50% para los inversores). Así pues, el precio de venta efectivo para el cálculo de rentabilidad del inversor es de 61.048 + (65.000-61.048)*0,5 = 63.024 euros.
f) En concepto de alquiler el conjunto de los inversores han recibido once mensualidades de 415 euros cada una (415*11) = 4.565 euros. Aquí hay que tener en cuenta que Hausera generosamente ha abonado meses completos aunque la oportunidad comience o finalice a mediados de mes.
g) Otro flujo de ingresos para los inversores han sido las promociones aplicadas, 787 euros, cuyo desglose hemos verificado a través de un documento interno.
h) La duración total de la oportunidad, teniendo en cuenta las fechas de inicio y fin, ha sido de 323 días, necesitaremos este dato para calcular las rentabilidad siempre de forma anualizada.
i) La ganancia (incremento de valor del conjunto de participaciones) de Cartagena-7 es la suma del beneficio por la venta (e – b) más los ingresos por alquiler (h), esto nos da un total de 8.889 euros, que supone una rentabilidad anualizada SIN contar promociones del 17,11% anual.
j) Si tenemos en cuenta además las promociones tenemos una ganancia total de 8.889 + 787 = 9.676 euros, que supone una rentabilidad anualizada del 18,63%
k) La rentabilidad anual declarada por Hausera, coincide así pues con la rentabilidad calculada usando nuestra herramienta con los datos que disponemos.
PROYECTO #3 – “ALEATORIO” – CARTAGENA-3
Por último, para el tercer proyecto a analizar hemos elegido uno absolutamente al azar, así, sin más, sin trampa ni cartón, y nos hemos topado con Cartagena-3, uno de los veteranos en la plataforma (¡incluso está el logo antiguo en el White Paper!). Veamos a continuación los pasos y verificaciones que realizamos para alimentar nuestra súper calculadora de rentabilidad (en la imagen a la izquierda):
a) Partimos de un precio de compra del inmueble de 32.300 euros, verificado por Nota Simple disponible de forma pública en la web de Hausera.
b) Tenemos que añadir un total de 39.800 euros de gastos, detallados en el Whitepaper de la oportunidad, incluyendo impuestos, gastos operativos, comisiones, etc. Con esto llegamos a un total 72.100 euros de precio de oferta, que es la base para el cálculo posterior de la rentabilidad.
c) Según el Whitepaper, el precio objetivo de venta iba a ser 77.147 euros (4% adicional sobre el precio de la oferta), este dato es relevante como veremos en el apartado e)
d) El precio de venta final fue de 79.000 euros, claramente por encima del precio objetivo, verificado mediante Nota Simple publicada en la web de Hausera.
e) De ese importe adicional conseguido más allá del precio objetivo (apartado c)), es decir (79.000 – 77.147) euros, Hausera ha decidido repartir equitativamente el beneficio (50% para Hausera y 50% para los inversores). Así pues, el precio de venta efectivo para el cálculo de rentabilidad del inversor es de 77.147 + (79.000-77.147)*0,5 = 78.073,50 euros.
f) En concepto de alquiler en este caso en concreto no se han obtenido rendimientos.
g) Otro flujo de ingresos para los inversores han sido las promociones aplicadas, 1260 euros, cuyo desglose hemos verificado a través de un documento interno.
h) La duración total de la oportunidad, teniendo en cuenta las fechas de inicio y fin, ha sido de 214 días, necesitaremos este dato para calcular las rentabilidad siempre de forma anualizada.
i) La ganancia (incremento de valor del conjunto de participaciones) de Cartagena-3 es la suma del beneficio por la venta (e – b), esto nos da un total de 5.973,50 euros, que supone una rentabilidad anualizada SIN contar promociones del 14,13% anual.
j) Si tenemos en cuenta además las promociones tenemos una ganancia total de 5.973,50 + 1.260 = 7.233,50 euros, que supone una rentabilidad anualizada del 17,11%
k) La rentabilidad anual declarada por Hausera, coincide así pues con la rentabilidad calculada usando nuestra herramienta con los datos que disponemos.
CONCLUSIONES
I) Con el fin de comprobar si la rentabilidad declarada por Hausera en sus proyectos es verídica o no de acuerdo con los documentos disponibles, hemos llevado a cabo un muestreo de sus proyectos de inversión, habiendo “destripado” los datos de rentabilidad de 3 de ellos.
II) En ninguno de los 3 proyectos analizados se ha detectado la más mínima discrepancia entre los datos que hemos calculado en base a la documentación disponible y los datos que ha publicado la propia Hausera.
III) Teniendo en cuenta que prácticamente todos los datos que hemos utilizado en nuestro cálculo están públicamente disponibles para los usuarios inversores y que cualquier persona puede reproducir nuestro análisis, consideramos que -por transparencia y confianza- el proceso de reporte y comunicación de Hausera es muy probablemente robusto y confiable también para el resto de proyectos de la plataforma.
IV) Teniendo en cuenta todo lo anterior, nos reafirmamos en la cifra publicada en nuestro último informe de estadísticas de un 18,25% de rentabilidad anualizada con la que -a fecha de hoy- Hausera lidera el ranking de rentabilidad.
