Septiembre ha sido otro mes activo para Indemo, con dos nuevos repagos de deuda descontada por un total superior a 410.000 euros en principal e intereses y una notable incorporación de nuevas oportunidades de inversión.
Octubre arranca además con más oferta de NPLs, una nueva campaña de cashback y la continuación de la serie educativa de Indemo dedicada a explicar cómo se seleccionan, valoran y gestionan este tipo de activos antes y después de llegar a la plataforma.
En este artículo repasamos las novedades más importantes de las últimas semanas, incluyendo los nuevos activos que Indemo ya ha comenzado a publicar en octubre y dos contenidos especialmente interesantes para entender mejor los riesgos y la valoración profesional de los NPLs.
Aviso importante y transparencia
Invertir en instrumentos financieros, incluyendo deuda inmobiliaria descontada respaldada por activos inmobiliarios, implica riesgos, incluida la posibilidad de perder parcial o totalmente el capital invertido. Los repagos completados, rentabilidades históricas, descuentos sobre los activos o estimaciones de recuperación no garantizan resultados futuros.
Las cifras de ROI o rentabilidad citadas en este artículo corresponden a resultados históricos comunicados por Indemo para operaciones concretas y no constituyen una previsión ni una rentabilidad esperada para futuras inversiones.
Este artículo tiene finalidad informativa y promocional y no constituye asesoramiento financiero ni una recomendación personalizada de inversión. TodoCrowdlending puede recibir una compensación económica si te registras o inviertes a través de algunos de los enlaces incluidos en esta página, sin coste adicional para ti.
Promoción exclusiva Indemo para lectores de TodoCrowdlending
Durante octubre, los usuarios que accedan a Indemo desde nuestros enlaces pueden obtener un cashback de hasta el 4,5%, según las condiciones promocionales que Indemo ha facilitado específicamente a TodoCrowdlending.
Los tramos exclusivos comunicados son:
- 10 € – 999 €: 2,5% de cashback.
- 1.000 € – 2.999 €: 3,5% de cashback.
- 3.000 € o más: 4,5% de cashback.
No necesitas introducir ningún código promocional: accede desde nuestro enlace para que el registro quede correctamente trackeado.
Resumen de novedades de Indemo en septiembre y octubre de 2026
- R013 – Apartment in Mataró: 224.997,32 € devueltos en principal e intereses.
- R226 – House in La Torre de Claramunt: 185.831,38 € devueltos en principal e intereses.
- 410.828,70 € repagados: suma de los dos repagos completados durante septiembre.
- Más NPLs: Indemo anticipó un aumento de oportunidades durante octubre y ya ha publicado cinco nuevos activos en los primeros días del mes.
- October Cashback: nueva campaña general, con condiciones mejoradas para lectores de TodoCrowdlending.
- Before the Flow Part 2: nueva entrega sobre valoración del colateral, negociación del precio y estrategia de recuperación.
- NPL Guide 4: análisis de cómo evalúan los inversores institucionales la deuda respaldada por inmuebles.
- NPL Guide 5: cierre de la serie formativa, centrado especialmente en resultados posibles y riesgos.
1. Septiembre cierra con dos repagos por más de 410.000 euros
Septiembre dejó dos nuevos repagos dentro del portfolio de deuda descontada de Indemo: R013 y R226.
En conjunto, ambas operaciones devolvieron 410.828,70 € en principal e intereses a los inversores.
| Activo | Repago | ROI anual medio ponderado comunicado |
|---|---|---|
| R013 – Apartment in Mataró, Barcelona | 224.997,32 € | 12,58% p.a. |
| R226 – House in La Torre de Claramunt, Barcelona | 185.831,38 € | 18,58% p.a. |
R013 se convirtió en el 25º repago de deuda descontada de Indemo. La operación afectó a 1.327 inversores y terminó mediante una venta de la deuda en el mercado secundario institucional de NPLs después de que el procedimiento hubiera avanzado hasta la fase de preparación de subasta.
R226 llegó apenas dos días después y se convirtió en el 26º repago. En este caso fueron 786 los inversores afectados y el procedimiento había alcanzado ya el cierre de la fase de subasta antes de seleccionar la vía definitiva de salida.
Como comentábamos en nuestra actualización del mes pasado, ambos casos son interesantes porque muestran que el proceso de recuperación no tiene por qué terminar necesariamente con la toma de posesión y venta del inmueble.
Dependiendo de la situación de cada deuda pueden existir diferentes vías de salida: acuerdo con el deudor, refinanciación, venta de la propia deuda a un inversor institucional, subasta, cesión de derechos o adquisición y posterior comercialización del inmueble.
Esa flexibilidad puede ayudar a optimizar algunos procesos, pero no implica que todas las inversiones vayan a alcanzar los mismos plazos o rentabilidades.
2. Octubre comienza con un aumento real de nuevas oportunidades NPL
Uno de los puntos adelantados por Indemo para octubre era la intención de aumentar el número de NPLs disponibles para inversión.
Y los primeros días del mes parecen ir precisamente en esa dirección.
Solo entre el 1 y el 5 de octubre, Indemo ha presentado cinco nuevas oportunidades respaldadas por activos inmobiliarios en Andalucía.
| Activo | Localización | Colateral | Flow Stage | PTV |
|---|---|---|---|---|
| P08 | Ayamonte, Huelva | Local comercial, 155 m² | Step 3 – Claim Acceptance | 31,0% |
| P17 | Carmona, Sevilla | Apartamento, 77 m² | Step 3 – Claim Acceptance | 61,1% |
| P02 | Moriles, Córdoba | Vivienda, 135 m² | Step 4 – Cargo Certificate Collection | 28,2% |
| P26 | Córdoba | Local / almacén, 291 m² | Step 11 – Auction Edict | 54,0% |
| P47 | Sevilla | Vivienda, 170 m² | Step 4 – Cargo Certificate Collection | 28,8% |
Hay varios aspectos interesantes en este nuevo lote.
Para empezar, no todo el colateral es residencial: P08 y P26 introducen también inmuebles comerciales, mientras que el resto de oportunidades están respaldadas por viviendas.
También tenemos una dispersión considerable en el punto del procedimiento legal en el que se encuentran. P08 y P17 están todavía en Step 3, P02 y P47 en Step 4, mientras que P26 ya se encuentra en Step 11: Auction Edict.
Y los PTV —Price to Value— oscilan aproximadamente entre el 28% y el 61%.
Esto enlaza precisamente con una de las ideas en las que Indemo está poniendo más énfasis en su contenido educativo: un menor PTV o un descuento mayor no convierten automáticamente una oportunidad en una inversión mejor.
Hay que analizar también liquidez del inmueble, localización, situación jurídica, deuda recuperable, costes, tiempo esperado y posibles vías de salida.
3. October Cashback: hasta un 4,5% exclusivo para TodoCrowdlending
Indemo mantiene durante octubre su política de campañas promocionales, aunque con porcentajes inferiores a los que vimos durante los meses centrales del verano.
La campaña pública de octubre está vigente hasta el 31 de octubre de 2026.
Las condiciones generales publicadas por Indemo son:
- 300 € – 999 € → 2%.
- 1.000 € – 2.999 € → 3%.
- 3.000 € o más → 4%.
Sin embargo, TodoCrowdlending dispone nuevamente de condiciones específicas mejoradas
| Inversión acumulada | Campaña pública | TodoCrowdlending |
|---|---|---|
| 10 € – 299 € | No elegible | 2,5% |
| 300 € – 999 € | 2% | 2,5% |
| 1.000 € – 2.999 € | 3% | 3,5% |
| 3.000 € o más | 4% | 4,5% |
La promoción funciona de forma acumulativa: las inversiones elegibles realizadas durante el periodo se suman para determinar el tramo correspondiente.
En las condiciones generales publicadas por Indemo también se especifica que pueden computar nuevos depósitos, saldo ya existente en la cuenta y cantidades procedentes de repagos que vuelvan a invertirse.
El cashback se acredita automáticamente y puede consultarse desde la sección de movimientos de la cuenta.
Cashback exclusivo TodoCrowdlending
Accediendo desde nuestros enlaces puedes obtener hasta un 4,5% de cashback durante octubre, frente al máximo del 4% de la campaña pública general.
No necesitas introducir código promocional.
Conviene recordar, una vez más, que el cashback no reduce el riesgo del activo subyacente. Un incentivo promocional puede incrementar el retorno económico de una inversión, pero no garantiza que el capital vaya a recuperarse en el plazo inicialmente estimado ni elimina el riesgo de liquidez.
Además, las condiciones generales de la campaña indican que el cashback acreditado no puede retirarse o transferirse inmediatamente como efectivo libre y está sujeto a las reglas promocionales de Indemo.
4. Before the Flow – Parte 2: cómo se decide cuánto pagar por un NPL
Una de las novedades educativas más interesantes de septiembre ha sido la publicación de la segunda parte de Before the Flow: How Mortgage NPLs Are Evaluated.
Si la primera entrega se centraba principalmente en cómo llegan las oportunidades a los compradores profesionales y qué filtros iniciales se aplican, la segunda profundiza mucho más en una cuestión fundamental:
¿Cómo se determina si el precio de una deuda hipotecaria tiene realmente sentido?
David, de Indemo, continúa la conversación con Ilja Hagins, Managing Director de Tamarindo Vector, socio de Indemo en España.
La valoración del colateral no se basa únicamente en coger una tasación y aplicar un porcentaje.
Antes de comprar un NPL, Tamarindo combina diferentes fuentes: tasaciones profesionales, transacciones reales del mercado, conocimiento propio de la zona, situación jurídica y una valoración conservadora sobre el posible estado del inmueble.
Esto último es importante porque, en muchas ocasiones, el comprador de la deuda no tiene acceso al interior del inmueble antes de adquirir el NPL.
Por tanto, debe incorporar en sus cálculos la posibilidad de encontrarse posteriormente con costes de reforma o mantenimiento superiores a los esperados.
Deuda pendiente y valor del inmueble no son lo mismo
Otro de los puntos más interesantes de la conversación es la diferencia entre el importe total de la deuda y el valor real del colateral.
Imaginemos un préstamo con una deuda pendiente de 300.000 euros respaldada por un inmueble que realmente vale 150.000 euros.
Comprar esa deuda con un descuento enorme respecto a los 300.000 euros puede parecer muy atractivo sobre el papel, pero el potencial real de recuperación continúa estando condicionado en gran medida por un inmueble cuyo valor ronda los 150.000 euros.
Por eso los profesionales no analizan simplemente el porcentaje de descuento frente al nominal de la deuda.
También estudian qué cantidad puede recuperarse de forma realista, cuánto tiempo puede requerir el proceso y cuáles serán sus costes.
Una deuda demasiado barata también puede ser una señal de alerta
Esta segunda parte de Before the Flow insiste además en un concepto que nos parece particularmente útil para los inversores particulares.
Si un activo parece extraordinariamente barato, hay que entender por qué.
Un descuento extremo puede esconder problemas jurídicos, defectos registrales, menor liquidez del inmueble, dificultades relacionadas con el colateral o circunstancias particulares del procedimiento.
Por tanto, el descuento es una variable importante, pero nunca debería analizarse de forma aislada.
5. La fase legal también cambia el precio de una oportunidad
El punto del procedimiento en el que se encuentra una deuda también influye directamente en su valoración.
Un NPL todavía situado en las primeras etapas puede requerir meses o años adicionales de trabajo jurídico y soportar mayor incertidumbre.
En cambio, una deuda que ya se aproxima a la subasta ha recorrido una parte sustancial del procedimiento.
Esto ayuda a entender por qué dos oportunidades con inmuebles similares pueden tener precios y descuentos muy diferentes.
Una oportunidad en una fase inicial puede necesitar un mayor margen para compensar el tiempo y la incertidumbre restantes. Otra más avanzada puede aceptar un precio superior porque existe más visibilidad sobre la vía de recuperación.
Y, además, pueden coexistir varias estrategias.
Aunque el escenario conservador suele contemplar continuar el procedimiento hasta asumir el inmueble y venderlo posteriormente, una deuda puede terminar antes mediante acuerdo extrajudicial, refinanciación del deudor, adquisición por un tercero en subasta o venta institucional de la propia posición.
6. NPL Guide 4: cómo analiza estas operaciones un inversor institucional
Indemo ha continuado también su serie NPL Investing Guide – Invest like a Pro.
La cuarta entrega se centra específicamente en cómo analizan los inversores institucionales las deudas respaldadas por activos inmobiliarios.
Según la guía, el análisis profesional gira alrededor de varias dimensiones principales:
| Factor | Qué se intenta determinar |
|---|---|
| Precio de entrada | Cuánto se paga por la deuda frente al valor de recuperación razonablemente esperable. |
| Calidad del colateral | Localización, comparables, estado, demanda y facilidad potencial de venta del inmueble. |
| Fase legal | Cuánto del proceso de recuperación queda todavía por recorrer. |
| Servicing | Capacidad del gestor para negociar, ejecutar el procedimiento y maximizar la recuperación. |
| Tiempo | Cuánto tardará previsiblemente el capital en recuperarse y cómo afecta ese plazo al retorno anualizado. |
Este último elemento merece especial atención.
Una operación puede recuperar una cantidad elevada en términos absolutos y aun así ofrecer un retorno anual inferior al esperado si tarda considerablemente más tiempo en resolverse.
Por ello, los inversores profesionales no se preguntan únicamente “¿cuánto puedo recuperar?”, sino también “¿cuánto tiempo puede costar recuperarlo?”.
7. NPL Guide 5: resultados posibles y riesgos reales
La quinta entrega pone punto final a esta serie y probablemente sea también una de las más importantes desde el punto de vista del inversor particular, porque se centra en qué puede ocurrir después de invertir y cuáles son los principales riesgos.
Indemo identifica varias vías habituales de resolución.
Repago o refinanciación
En algunos casos, el propio deudor consigue devolver la deuda o refinanciarla mediante otra entidad.
Esto puede provocar una recuperación anticipada sin necesidad de completar todo el proceso judicial.
Acuerdo negociado
Otra posibilidad consiste en alcanzar un acuerdo entre acreedor y deudor.
Puede incluir pagos parciales, planes de pago, refinanciación o incluso una venta voluntaria del inmueble.
Venta de la deuda durante el procedimiento
A medida que avanza el proceso jurídico y disminuye parte de la incertidumbre, la deuda puede adquirir mayor interés para otros compradores profesionales.
En ese momento puede resultar económicamente razonable vender la posición en el mercado institucional en lugar de esperar hasta el final del procedimiento.
Es precisamente la vía que hemos visto recientemente en algunos repagos de Indemo.
Ejecución judicial y subasta
Cuando no existe una solución anterior, el procedimiento puede continuar hasta la ejecución del colateral y la subasta judicial.
Es potencialmente una de las vías más largas y su duración depende, entre otros factores, de la evolución del procedimiento y de la carga de los juzgados.
8. Los cuatro riesgos que Indemo destaca en su propia guía
Resulta especialmente relevante que esta última guía dedique una parte importante a los riesgos del producto.
Indemo los agrupa fundamentalmente en cuatro bloques:
- Riesgo temporal: un procedimiento puede prolongarse más de lo previsto y reducir de forma significativa la rentabilidad anualizada.
- Riesgo de recuperación: el resultado final puede diferir de las estimaciones iniciales por cambios jurídicos, comportamiento del deudor, problemas del inmueble u otras circunstancias.
- Riesgo de liquidez: este tipo de inversiones no está diseñado para disponer inmediatamente del capital y normalmente hay que esperar a la resolución o a una posible vía de venta.
- Riesgo de mercado: cambios en el precio de los inmuebles pueden afectar al valor recuperable, especialmente en procedimientos de larga duración.
Nos parece un bloque especialmente útil porque ayuda a entender que el riesgo de los NPLs no se mide igual que el de una acción cotizada.
Aquí no existe necesariamente una cotización moviéndose diariamente.
El riesgo aparece sobre todo en el tiempo, la capacidad de recuperación, el valor del colateral y la ejecución jurídica y operativa del caso.
9. ¿Qué esperamos de Indemo durante octubre?
Indemo nos ha adelantado dos líneas especialmente interesantes para este mes.
La primera ya empieza a ser visible: más oferta de NPLs.
En apenas cinco días se han anunciado cinco nuevas oportunidades con distintos tipos de colateral, localizaciones, PTV y etapas del procedimiento.
La segunda son nuevos repagos que la plataforma espera que puedan materializarse próximamente.
A fecha de elaboración de este artículo todavía no consta publicado un nuevo repago de octubre en el histórico oficial de Indemo, por lo que preferimos esperar a que las recuperaciones sean efectivamente confirmadas antes de incorporarlas a las estadísticas.
Este es precisamente uno de los criterios que seguimos habitualmente en TodoCrowdlending: diferenciar entre recuperaciones previstas o próximas y capital e intereses efectivamente repagados.
También seguiremos atentos al mercado secundario, cuya ejecución se encontraba ya en marcha según la anterior actualización de la plataforma, aunque Indemo no ha comunicado en esta actualización mensual una nueva fecha definitiva de lanzamiento.
10. Recordatorio: Indemo es una firma de inversión regulada
Indemo SIA es una firma de inversión licenciada y supervisada por Latvijas Banka, el Banco Central de Letonia, con licencia número 06.06.08.824/547.
La compañía está autorizada a prestar servicios de inversión mediante pasaporte europeo en 29 países, entre ellos España.
Indemo pertenece además al sistema nacional de compensación de inversores establecido bajo la normativa europea, que puede cubrir hasta 20.000 € en determinados supuestos en los que la firma no pueda devolver al cliente instrumentos financieros o efectivo que le correspondan.
Es importante entender correctamente esta protección: no cubre las pérdidas derivadas de una mala evolución de las inversiones, reducciones en el valor de recuperación, retrasos, falta de liquidez o resultados inferiores a los inicialmente esperados.
¿Quieres conocer Indemo?
Si quieres conocer Indemo y consultar las oportunidades de inversión disponibles en la plataforma, puedes acceder mediante nuestro enlace exclusivo.
Durante octubre, las condiciones facilitadas a TodoCrowdlending permiten obtener hasta un 4,5% de cashback en función del importe invertido.
Recuerda que el cashback no elimina el riesgo de inversión y que debes comprobar siempre las condiciones aplicables antes de invertir.
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