Noviembre arranca con novedades de especial interés para los inversores de Indemo, la firma de inversión europea especializada en oportunidades de deuda hipotecaria descontada respaldadas por activos inmobiliarios en España.
Durante octubre, la plataforma completó un nuevo repago de 52.444 euros, correspondiente al activo J074 en Madrid, y apenas comenzado noviembre ha anunciado otra recuperación de 147.976,90 euros, correspondiente a R097 en Barcelona. En conjunto, hablamos de más de 200.000 euros devueltos a inversores entre ambas operaciones.
Sin embargo, probablemente la noticia más importante de las últimas semanas no sea uno de estos repagos, sino la aparición de nuevos decretos de vivienda en España, cuyas implicaciones han generado preguntas entre los inversores de Indemo y han motivado un comunicado específico de su CEO.
A estas novedades se suman una ampliación de las herramientas de valoración de cartera, nuevas oportunidades inmobiliarias y una campaña promocional de noviembre que permite alcanzar hasta un 4% de cashback para nuevos usuarios registrados mediante enlaces de afiliado.
Aviso importante y transparencia
Invertir en instrumentos financieros, incluyendo deuda inmobiliaria descontada respaldada por activos inmobiliarios, implica riesgos, incluida la posibilidad de perder parcial o totalmente el capital invertido. Los repagos completados, rentabilidades históricas, descuentos sobre los activos o estimaciones de recuperación no garantizan resultados futuros.
Las cifras de ROI o rentabilidad citadas en este artículo corresponden a resultados históricos comunicados por Indemo para operaciones concretas y no constituyen una previsión ni una rentabilidad esperada para futuras inversiones.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento financiero ni una recomendación personalizada de inversión. TodoCrowdlending puede recibir una compensación económica si te registras o inviertes a través de algunos de los enlaces incluidos en esta página, sin coste adicional para ti.
Promoción Indemo para lectores de TodoCrowdlending
Durante noviembre, Indemo ofrece una nueva campaña de cashback con bonificaciones que pueden alcanzar el 3,5% en sus condiciones generales.
Además, según la comunicación facilitada directamente a TodoCrowdlending, los nuevos usuarios que se registren mediante un enlace de afiliado pueden recibir un 0,5% adicional, elevando el cashback máximo hasta el 4%.
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- 10 € – 999 €: 2% de cashback.
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No necesitas introducir ningún código promocional: accede desde nuestro enlace para que el registro quede correctamente trackeado.
Consulta siempre las condiciones aplicables y la fecha de finalización de la promoción antes de invertir.
Resumen de novedades de Indemo en octubre y noviembre de 2026
- Repago J074: 52.444 € devueltos en principal e intereses desde una vivienda en Parla, Madrid.
- Repago R097: 147.976,90 € devueltos desde una vivienda en Viladecavalls, Barcelona.
- 28 repagos completados: R097 se convierte en el vigésimo octavo repago de deuda descontada comunicado por Indemo.
- Decretos de vivienda en España: el CEO de Indemo publica un análisis específico sobre sus posibles implicaciones para la plataforma.
- Expanded Portfolio Revaluation: nuevas métricas para comparar datos iniciales y actuales de las inversiones.
- November Cashback: cashback general de hasta el 3,5%, con un 0,5% adicional para nuevos usuarios registrados mediante enlaces de afiliado.
- Nuevas carteras de deuda: Indemo prevé adquirir varias carteras de NPLs durante noviembre.
- Nuevas oportunidades: noviembre comienza con la publicación de R283 y R284, respaldadas por viviendas en Barcelona.
1. Dos nuevos repagos: más de 200.000 euros devueltos a inversores
Comenzamos, como es habitual en nuestras actualizaciones de Indemo, revisando los últimos repagos efectivamente completados por la plataforma.
En esta ocasión tenemos dos operaciones relevantes: J074, liquidada el 23 de octubre, y R097, liquidada el 3 de noviembre.
| Activo | Fecha | Principal + intereses | ROI anual medio ponderado |
|---|---|---|---|
| J074 – Apartment on Calle San Roque, Madrid | 23/10/2026 | 52.444 € | 15,31% |
| R097 – House in Viladecavalls, Barcelona | 03/11/2026 | 147.976,90 € | 11,58% |
Ambos repagos suman 200.420,90 euros en principal e intereses devueltos a inversores.
Como veremos a continuación, las dos operaciones presentan vías de recuperación diferentes, algo que ayuda a entender la flexibilidad del modelo de deuda descontada de Indemo.
J074: el repago número 27 de Indemo
El activo J074 estaba respaldado por un apartamento de 60 m² construido en 1970 y situado en la calle San Roque de Parla, Madrid.
Indemo había listado inicialmente esta oportunidad el 18 de febrero de 2025, cuando el procedimiento se encontraba en Step 10: Auction Preparation.
La recuperación se completó el 23 de octubre de 2026, después de que el procedimiento avanzara hasta Step 15: Closing the Auction.
Según los datos publicados por la plataforma:
- Importe repagado: 52.444 €.
- Inversores afectados: 1.232.
- ROI anual medio ponderado: 15,31%.
- Rango de retornos individuales anualizados: 15,02% – 16,12%.
- Tiempo de recuperación: aproximadamente 20 meses.
El escenario de salida fue una cesión de derechos de adjudicación judicial a un tercero, operación conocida como Cesión de Remate o CDR.
Esta vía permite monetizar la posición mediante la transmisión de determinados derechos derivados del procedimiento de subasta, evitando que el acreedor tenga necesariamente que asumir la posesión y posterior comercialización directa del inmueble.
Desde el punto de vista operativo, puede suponer un ahorro de tiempo y costes frente a continuar hasta la última etapa del proceso inmobiliario.
En este caso, Indemo comunicó una recuperación en un plazo inferior al horizonte objetivo de 24 meses que manejaba para la operación.
R097: nuevo repago mediante acuerdo extrajudicial
El segundo repago llegó el 3 de noviembre, después de que Indemo nos adelantara que esperaba otra recuperación próximamente.
Se trata de R097: House in Viladecavalls, Barcelona, una deuda respaldada por una vivienda unifamiliar de 148 m² construida en 1980.
La operación se había incorporado a la plataforma el 17 de junio de 2025 en Step 1: Claim Preparation.
A diferencia de J074, el procedimiento no necesitó avanzar hasta la subasta.
La recuperación se completó todavía en una etapa temprana, Step 2: Claim Filing, mediante un acuerdo extrajudicial con el deudor.
Los principales datos comunicados por Indemo son:
- Importe repagado: 147.976,90 €.
- Inversores afectados: 1.056.
- ROI anual medio ponderado: 11,58%.
- Rango de retornos individuales anualizados: 11,35% – 11,85%.
- Tiempo de recuperación: aproximadamente 17 meses.
Según explica Indemo, la cantidad pendiente de deuda era considerablemente superior al valor del inmueble hipotecado, circunstancia que favoreció la negociación de una salida alternativa.
El proceso no estuvo exento de incidencias: inicialmente apareció un comprador interesado, pero posteriormente se retiró de la operación. Finalmente se retomaron las negociaciones y se alcanzó un acuerdo que permitió cerrar la recuperación.
¿Qué nos dicen estos dos repagos?
Lo interesante es que J074 y R097 ilustran dos estrategias distintas.
En J074 tenemos una operación que avanzó hasta el cierre de la subasta y terminó mediante cesión de derechos.
En R097 encontramos una resolución mediante acuerdo extrajudicial, sin necesidad de completar el procedimiento hipotecario.
Esto confirma la importancia de la gestión activa de los NPLs y de contar con diferentes alternativas de salida.
No obstante, los resultados de estas operaciones son históricos y específicos de cada caso: no garantizan que otras deudas puedan recuperarse en los mismos plazos o con rentabilidades similares.
2. Nuevos decretos de vivienda en España: ¿qué implicaciones tienen para Indemo?
Probablemente la noticia más importante y delicada de esta actualización sea la aparición de nuevas medidas legales en materia de vivienda en España.
Durante octubre se aprobaron los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, relacionados con los contratos de arrendamiento, la protección de la vivienda, determinadas adquisiciones inmobiliarias y otras medidas vinculadas al mercado residencial.
Estas novedades pueden tener implicaciones para el mercado de deuda hipotecaria no productiva porque, en determinadas operaciones, la recuperación de la deuda puede terminar con la adjudicación o adquisición del inmueble que constituye su garantía.
Ante las dudas surgidas, el CEO de Indemo, Sergejs Viskovskis, publicó el 13 de octubre un comunicado explicando el análisis realizado por la compañía junto con los equipos jurídicos de sus socios de servicing.
Puedes consultar directamente la comunicación oficial del CEO sobre los decretos de vivienda.
La regla del 70%: comprar una deuda no es lo mismo que comprar una vivienda
Una de las medidas que más preguntas ha generado es la limitación de determinadas adquisiciones de viviendas por debajo del 70% de su valor de mercado, recogida en el Real Decreto-ley 29/2026.
La restricción afecta, bajo las condiciones establecidas en la norma, a determinadas entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, así como a determinados grandes tenedores y entidades relacionadas.
A primera vista, esta medida podría generar preocupación entre los inversores de Indemo, que están acostumbrados a encontrar oportunidades con PTV considerablemente inferiores al 70%.
Sin embargo, hay una distinción importante.
Comprar una deuda hipotecaria con descuento no equivale jurídicamente a comprar directamente la vivienda que sirve como garantía.
El modelo principal de Indemo consiste en adquirir derechos de crédito hipotecario a un precio descontado. La compra de la deuda y la eventual adquisición posterior del inmueble son operaciones diferentes.
Según la interpretación jurídica comunicada por Indemo, la restricción del 70% afecta a determinadas adquisiciones inmobiliarias, pero no establece automáticamente un precio mínimo equivalente para la compraventa de los propios créditos hipotecarios.
Esto significa que la plataforma considera que puede continuar adquiriendo deuda hipotecaria con descuento.
Ahora bien, cuando una estrategia de recuperación contempla la adjudicación o adquisición de la propiedad, las nuevas condiciones sí pueden resultar relevantes.
En esos casos es necesario analizar el conjunto de la operación, las características de la adquisición, la deuda pendiente, la contraprestación efectiva y los costes asociados.
Protección de deudores vulnerables y posibles suspensiones
La segunda cuestión relevante está relacionada con las medidas de protección de personas en situación de vulnerabilidad y las posibles suspensiones de determinados procedimientos de desahucio o lanzamiento.
El comunicado de Indemo subraya que estas protecciones no equivalen a la paralización automática de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria.
Su aplicación depende de las condiciones previstas legalmente, incluyendo circunstancias personales, situación de vulnerabilidad, ocupación del inmueble y disponibilidad de alternativas habitacionales.
Indemo también destaca que sus socios ya realizaban comprobaciones sobre estas cuestiones durante el proceso de selección de oportunidades.
Según la compañía, sus equipos de servicing analizan cuestiones como:
- Si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor.
- La situación de ocupación y las circunstancias de sus ocupantes.
- La posible existencia de situaciones de vulnerabilidad.
- La viabilidad de acuerdos extrajudiciales.
- Las alternativas de recuperación disponibles en cada caso.
Este análisis previo puede ayudar a identificar riesgos legales y sociales, aunque no impide que aparezcan nuevas circunstancias durante el procedimiento.
La valoración de Indemo: impacto adicional limitado
Tras consultar a los equipos jurídicos de sus cinco socios de servicing, Indemo considera que el impacto adicional de estas medidas sobre su producto probablemente será limitado.
La compañía sostiene que el modelo de deuda descontada puede adaptarse a diferentes escenarios de recuperación y que ya incorpora en sus análisis posibles retrasos y procedimientos más largos.
Además, recuerda que la adquisición del inmueble no es la única alternativa disponible. Otras vías incluyen:
- Acuerdos extrajudiciales con el deudor.
- Refinanciaciones.
- Venta del inmueble mediante acuerdo.
- Cesiones de derechos.
- Venta de la deuda en el mercado institucional.
Sin embargo, conviene diferenciar claramente la valoración comunicada por Indemo de una garantía sobre el resultado final.
La aplicación concreta de las normas dependerá de su evolución legislativa, de su interpretación judicial y de las circunstancias de cada procedimiento.
No puede descartarse que determinadas operaciones afronten mayores plazos, costes, requisitos documentales o dificultades de recuperación.
3. Nueva función Expanded Portfolio Revaluation: más información sobre cada activo
La segunda gran novedad de producto es la ampliación de las herramientas de valoración de cartera de Indemo.
Como recordaréis de actualizaciones anteriores, durante 2026 la plataforma presentó Dynamic Portfolio Revaluation, una funcionalidad que permite mostrar una estimación indicativa de cómo evoluciona el valor de una posición a medida que cambian las circunstancias de la deuda subyacente.
Ahora Indemo ha ampliado esta funcionalidad mediante Expanded Portfolio Revaluation View, una actualización anunciada el 7 de octubre.
El objetivo es facilitar al inversor una comparación más clara entre los datos originales de una oportunidad y sus valores actualizados.
Comparativa de datos iniciales y actuales
La principal novedad se encuentra en la sección Debt Summary de cada activo.
La plataforma introduce información inicial y actualizada para cuatro indicadores importantes:
| Indicador | Información disponible |
|---|---|
| Debt Amount | Importe inicial y actual de la deuda. |
| Collateral Value | Valor inicial y actualizado del colateral. |
| PTV – Price to Value | Relación entre el precio de adquisición de referencia y el valor del colateral, inicial y actual. |
| PTD – Price to Debt | Relación entre el precio de adquisición de referencia y el importe de deuda, inicial y actual. |
Esta mejora resulta especialmente interesante en inversiones de NPLs porque, con el paso del tiempo, pueden cambiar las circunstancias económicas y jurídicas de cada posición.
Por ejemplo, el importe pendiente de deuda puede evolucionar debido a intereses ordinarios, intereses de demora u otros conceptos aplicables.
También pueden producirse cambios en las valoraciones inmobiliarias.
Contar con estas referencias permite comprender mejor qué ha cambiado desde el momento en que una oportunidad fue incorporada a la plataforma.
Actualización trimestral de importes de deuda
Indemo ha comunicado además que los importes actuales de deuda se actualizarán trimestralmente.
Esta periodicidad ofrece al inversor una referencia más reciente que la disponible exclusivamente en el momento inicial de publicación.
La consulta puede realizarse desde:
Portfolio → Assets → Seleccionar activo → Debt Summary.
La nueva vista también está disponible en la aplicación móvil de Indemo.
Un detalle práctico es que, cuando un indicador no ha cambiado respecto a su valor original, la plataforma puede no mostrarlo nuevamente como dato Current.
¿Qué valoramos de esta mejora?
Desde TodoCrowdlending consideramos positiva cualquier herramienta que permita al inversor comprender mejor la evolución económica de sus posiciones.
En un producto como la deuda hipotecaria descontada, las estimaciones iniciales pueden perder vigencia a medida que transcurren meses o años.
Sin embargo, una mayor deuda pendiente o una valoración indicativa superior no equivalen automáticamente a una mayor cantidad recuperable.
La recuperación efectiva seguirá dependiendo de la viabilidad jurídica, del valor real de mercado del inmueble, de los costes y de la estrategia de salida.
Puedes consultar la publicación oficial de Expanded Portfolio Revaluation.
4. November Cashback: hasta un 4% para nuevos usuarios registrados desde nuestros enlaces
Indemo continúa durante noviembre con su política de campañas promocionales, aunque mantiene la tendencia de reducción de porcentajes respecto a las ofertas más generosas del verano.
La campaña pública general establece los siguientes tramos:
- 10 € – 999 €: 1,5% de cashback.
- 1.000 € – 2.999 €: 2,5% de cashback.
- 3.000 € o más: 3,5% de cashback.
Además, tenemos una bonificación adicional del 0,5% para nuevos usuarios que se registren mediante enlaces de afiliado, como los de TodoCrowdlending.
Por tanto, la comparativa queda así:
| Importe invertido | Campaña general | Nuevo usuario desde nuestro enlace |
|---|---|---|
| 10 € – 999 € | 1,5% | 2% |
| 1.000 € – 2.999 € | 2,5% | 3% |
| 3.000 € o más | 3,5% | 4% |
La bonificación adicional comunicada para registros mediante enlaces de afiliado se refiere específicamente a nuevos usuarios, por lo que no debe extrapolarse automáticamente a cuentas ya existentes.
¿Cómo funciona el cashback acumulativo?
La mecánica general sigue siendo acumulativa.
Cada inversión elegible realizada durante la campaña contribuye al importe total que determina el tramo de cashback aplicable.
Por ejemplo, varias inversiones de pequeño importe pueden sumar lo suficiente como para alcanzar un tramo superior.
La plataforma indica que pueden participar inversiones financiadas con fondos nuevos, saldo disponible previamente o cantidades procedentes de repagos que vuelvan a invertirse durante la promoción.
El cashback se acredita automáticamente en la cuenta y puede consultarse desde el apartado de movimientos o extractos.
¿Hasta cuándo está activa la campaña?
La publicación oficial de Indemo del 2 de noviembre establece el periodo general de campaña entre el 1 y el 30 de noviembre de 2026, hasta las 23:59 CET.
Cashback Indemo desde TodoCrowdlending
Los nuevos usuarios que se registren desde nuestro enlace de afiliado pueden obtener un 0,5% adicional sobre los tramos generales comunicados para noviembre, alcanzando un máximo del 4% de cashback.
No necesitas introducir código promocional.
Como siempre, recomendamos no tomar una decisión de inversión únicamente por el cashback.
El incentivo puede mejorar el retorno económico de una operación, pero no elimina los riesgos de recuperación, plazo o liquidez de la deuda subyacente.
5. Más carteras de deuda y nuevas oportunidades durante noviembre
Una de las previsiones que Indemo nos ha comunicado para noviembre es la adquisición de varias nuevas carteras de préstamos hipotecarios no productivos.
Estas operaciones, si terminan completándose, podrían ampliar el volumen y la variedad de oportunidades disponibles para los inversores.
Es importante distinguir entre la adquisición prevista de nuevas carteras y las oportunidades que ya han sido publicadas.
Por ahora, noviembre ha comenzado con la presentación de dos nuevos activos respaldados por viviendas en la provincia de Barcelona: R283 y R284.
R283: House in Barcelona
R283 está respaldada por una vivienda de 250 m² situada en Canyelles, Barcelona, construida en 2004.
Según los datos comunicados por Indemo:
- Deuda total: 180.518 €.
- Valor de tasación: 272.086 €.
- Precio de inversión de referencia: 149.000 €.
- PTV: 54,8%.
- PTD: 82,5%.
- Fase legal: Appeal.
R284: Apartment in Barcelona
R284 corresponde a un apartamento de 77 m² situado en Badalona, Barcelona, construido en 1970.
Sus principales características son:
- Deuda total: 180.609 €.
- Valor de tasación: 182.383 €.
- Precio de inversión de referencia: 116.000 €.
- PTV: 63,6%.
- PTD: 64,2%.
- Fase legal: Step 2 – Claim Filing.
Ambas oportunidades muestran diferencias en tamaño del inmueble, valoración, estructura económica y fase legal.
Estos factores pueden influir tanto en la estrategia de recuperación como en los plazos y resultados finales.
6. ¿Qué ocurre con el futuro mercado secundario de Indemo?
Una de las cuestiones que seguimos teniendo presentes es el desarrollo del futuro mercado secundario.
En actualizaciones anteriores, Indemo había comunicado avances regulatorios y tecnológicos que preparaban el lanzamiento de una primera versión de esta funcionalidad.
El objetivo sería permitir que los inversores pudieran buscar compradores para determinadas posiciones antes de que concluyese el procedimiento de recuperación del activo subyacente.
El comunicado del CEO sobre los decretos españoles también menciona que el proyecto se encuentra en una fase avanzada de desarrollo.
Sin embargo, no debemos confundir un mercado secundario previsto con una funcionalidad ya disponible ni con liquidez garantizada.
Incluso una vez operativo, vender una inversión dependerá de la existencia de compradores, del precio ofrecido y de las reglas del mercado.
Por tanto, hasta que existan condiciones concretas y actividad suficiente, la liquidez continúa siendo uno de los principales riesgos que deben valorar los inversores de Indemo.
7. Recordatorio de riesgos y regulación
Indemo SIA es una firma de inversión licenciada y supervisada por Latvijas Banka, el Banco Central de Letonia, con licencia número 06.06.08.824/547.
La compañía opera bajo el marco regulatorio MiFID II y dispone de derechos de pasaporte europeo para prestar sus servicios en diferentes países, incluyendo España.
Indemo también forma parte del sistema nacional de compensación de inversores, que puede cubrir hasta 20.000 euros en determinados supuestos en los que una firma de inversión no pueda devolver a sus clientes los instrumentos financieros o el efectivo que les corresponda.
Esta protección no cubre las pérdidas derivadas de una mala evolución de las propias inversiones.
Los principales riesgos a tener en cuenta siguen siendo:
- Riesgo de recuperación: el importe finalmente recuperado puede ser inferior al estimado inicialmente.
- Riesgo temporal: los procedimientos judiciales y extrajudiciales pueden prolongarse más de lo previsto.
- Riesgo inmobiliario: los valores de tasación pueden diferir de los precios reales de venta.
- Riesgo de liquidez: puede no existir una vía inmediata para recuperar el dinero invertido antes de la resolución.
- Riesgo jurídico y regulatorio: los cambios normativos, las resoluciones judiciales y los requisitos procesales pueden afectar a las estrategias de recuperación.
- Riesgo de concentración: una exposición excesiva a una única plataforma, tipo de activo o mercado puede amplificar las consecuencias de escenarios negativos.
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Durante la campaña de noviembre, los nuevos usuarios registrados mediante enlaces de afiliado pueden obtener un 0,5% adicional sobre el cashback general, alcanzando hasta un 4%, según el importe invertido y las condiciones aplicables.
Recuerda que el cashback no elimina el riesgo de inversión y que debes comprobar siempre las condiciones vigentes antes de invertir.
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